近年来，我国不动产评估行业呈现竞争无序化突出问题，恶性压价竞争导致服务质量下滑、行业公信力受损，严重制约行业高质量发展。在此背景下，重庆市不动产评估行业以破解发展瓶颈为目标，在中房学和中估协的专业指导及相关法律政策支撑下，率先开展明码标价的探索与实践，通过机制创新、规则重塑与行业协同，着力构建公平竞争的市场环境，为行业高质量发展筑牢基础。
一、动因
（一）生存危机与认知偏差
当前不动产评估行业面临多重发展瓶颈：一是行业内部竞争过度激化，低价竞争呈现常态化特征，机构利润空间持续压缩，难以保障服务质量的稳定性；二是行业外部议价能力薄弱，在与服务对象的合作博弈中，估价机构定价话语权缺失，被迫接受不合理低价要求；三是行业自律体系效能不足，部分机构突破行业合规底线，违规操作频发，导致行业公信力这一核心生命线岌岌可危。更深层次的问题在于行业认知存在偏差，有的机构将价格作为唯一竞争要素，忽视成本与服务质量，而客户对价格与质量的优先级认知存在错位，二者对市场规律与行业伦理的认知混淆，进一步加剧了行业无序竞争的态势。
（二）探索的合法性与专业性基础
明码标价的探索并非盲目推进，而是具备坚实的政策法律依据与专业指导支撑。《中华人民共和国资产评估法》《中华人民共和国价格法》为估价机构的定价自主权与公开公示义务提供了明确的法律保障；国家发改委、市场监管总局2025年联合发布的《关于治理价格无序竞争维护良好市场价格秩序的公告》，明确要求行业组织强化自律管理，遏制低价恶性竞争，为行业联动治理与自律惩戒提供了有力的政策支撑。此外，中房学尤其是柴强博士的专项调研与专业指导，为重庆市明码标价工作的有序推进提供了重要的技术支持与方向指引。
（三）破局转型与示范引领的必然选择
明码标价探索的核心价值在于破解行业发展困境、重塑行业生态。一方面，通过将隐性竞争规则转化为显性制度规范，厘清市场竞争秩序，让估价机构摆脱低价竞争的内耗困境；另一方面，通过明确机构定价自主权与质量责任边界，推动行业从“价格竞争”向“价值竞争”转型，全面提升行业整体服务水平与公信力。尽管实践过程中面临诸多挑战，但这些问题恰恰凸显了探索的必要性与紧迫性，其形成的实践经验可为全国不动产评估行业提供可复制的示范样本。
二、内涵
（一）核心内涵
1.从“潜规则”到“显规则”的制度重构
明码标价的核心在于打破行业内长期存在的隐性竞争规则，构建公开透明的市场运行机制。此前，行业内部分机构通过抱团取暖的模糊操作等方式维持运营，缺乏统一、公开的市场定价标准。明码标价要求机构摒弃此类隐性操作，在合规透明的框架下开展业务，所有定价标准与服务规范均向社会公开，主动接受市场与社会监督。
2.自主定价与成本底线的辩证统一
明码标价并非由行业协会制定指导价或价格区间，而是估价机构拥有充分的定价自主权。机构可基于自身运营成本、市场定位、服务质量等因素自主确定价格，并向社会公开，且标价不得低于其自身合理运营成本。这一原则既尊重了市场主体的自主经营权，又通过成本底线约束有效遏制无节制的低价竞争行为，实现市场自主调节与行业规范引导的有机结合。
3.行业协会的引导、服务与监管功能
行业协会在明码标价工作中承担引导者、平台搭建者与自律监管者的多重角色，不直接干预机构定价行为，而是通过制定自律规则、搭建行业联动平台、开展宣传推广等方式，推动明码标价制度落地实施；同时，履行自律监管职责，对违规机构实施约谈提醒、自律惩戒、公开警示等措施，保障制度执行的刚性与有效性。
（二）底层逻辑
明码标价的底层逻辑在于构建“机构价格底线—客户质量底线—行业可持续发展底线”的三重保障体系。机构守住合理价格底线是保障服务质量的前提基础，客户坚守质量安全底线是市场需求的核心导向，行业可持续发展底线则是前两者的必然延伸与终极目标。三者层层递进、有机融合，最终指向行业高质量发展的核心诉求，为行业行稳致远奠定坚实基础。
三、路径
重庆市不动产评估明码标价工作坚持问题导向与系统思维，在充分调研的基础上，形成“循序渐进、行业联动、攻克难点、宣传赋能”的四维实践路径，实现了全业态、全机构的全域覆盖。
（一）循序渐进：分阶段试点与全面推广
遵循“试点先行、逐步推开”的原则，结合行业业务特点与认知规律，分阶段推进明码标价工作。初始试点阶段，以个贷抵押估价业务为突破口，积累实践经验，稳定实施基础；拓展阶段，在个贷抵押业务稳定运行后，将范围拓展至对公抵押估价业务；深化阶段，2025年下半年将司法评估纳入明码标价范围；全面覆盖阶段，2025年10月起，实现所有项目业态、所有估价机构的全域全覆盖，确保制度的全面推进。
（二）行业联动：构建多方协同的实施生态
明码标价的生命力在于市场认同与多方协同，重庆市重点推动与核心客户及相关行业组织的联动合作，形成治理合力。
1.与银行业协会的深度协同
2024年，重庆市国土资源房屋评估协会与重庆市银行业协会开展多轮沟通，联合开展《重庆市银行抵押估价业务成本调研》《重庆市估价机构在银行抵押估价中面临的困难问题及对策》两项课题研究。2025年1月17日，双方联合召开行业机构规范合作会议，组织数十家银行与估价机构面对面交流；2025年6月30日，重庆市银行业协会在官网发布公告，集中公开双方优化合作模式通知、评估协会自律体系建设通知、明码标价相关文件及机构标价汇总表，标志着明码标价从理念共识正式转向实操落地阶段。
2.与其他相关机构的联动对接
与重庆联交所开展两次专项对接，促进其官网集中登载《中华人民共和国资产评估法》及评估相关法规政策，并在网上中介超市公开机构明码标价汇总表；与市资产评估协会等达成合作共识，联合抵制低价恶性竞争，必要时开展联合检查，形成跨行业监管合力。
（三）攻克难点：强化自律监管与博弈应对
针对明码标价实施中的核心难点，从行业自律与外部博弈两方面发力，确保制度执行到位。
1.健全行业自律机制
建立“约谈提醒—自律惩戒—公开警示”的自律监管体系：对不诚实守信、违反明码标价规定的机构，一经核实即开展约谈提醒；对多次违规、整改不力的机构实施自律惩戒，并记入行业诚信档案；同时，通过协会官网向社会发布警示函，建议“相关单位审慎与其合作”，强化社会监督与市场约束。
2.妥善应对市场博弈
面对部分银行招标中的低价竞争问题，采取合规沟通与风险提示相结合的方式积极应对：在A银行招标案中，招标价格低于明码标价总体水平30%，估价机构严格执行制度拒绝参与，后经多次合规沟通及风险提示，银行最终上调价格至明码标价合理水平；在B银行招标案中，异地机构存在恶性压价竞争行为，协会及时向银行发出风险提示函，银行在评标过程中对该明显低于同业合理价格的投标做废标处理；在C银行招标案中，多家机构报价低于自身明码标价，协会一方面约谈相关会员单位，对违规机构实施自律惩戒并公开通报。另一方面多次向银行发出风险提示函，明确低价可能导致的服务质量风险及国有资产流失隐患，并抄送市发改委、市国资委、国家金融监管总局重庆监管局等相关部门。
（四）宣传赋能：扩大影响力与凝聚社会共识
通过多层次、多渠道的宣传推广，提升明码标价工作的社会认可度与行业影响力：一是政府平台宣传，市人民政府官网将明码标价工作作为优化营商环境的举措进行报道，契合全国统一大市场建设要求；二是行业平台推广，中房学柴强博士深入重庆调研后给予高度肯定并通过中房学微信公众号多次发布重庆明码标价相关探索创新信息；三是主流媒体报道，《人民日报》年内三次报道或转载重庆市的实践做法，这一殊荣充分体现了明码标价工作符合国家政策导向与社会公共利益。
四、成效
（一）价格止跌企稳，行业效益逐步改善
2025年统计数据显示，重庆市估价报告平均收费呈现止跌趋势，低价恶性竞争开始得到遏制，估价机构的利润空间初步打开，为行业持续投入服务质量提升提供了经济基础。
（二）制度初步建立，市场共识全面形成
明码标价制度在银行业已形成稳定的执行基础，多家银行在招标文件中明确纳入明码标价要求：建行要求投标人承诺不违反重庆市国土资源房屋评估协会网站公示的明码标价内容；中行规定，项目总价或分项报价低于成本价且无合理说明的，投标将被否决；平安银行要求报价参考协会网站公示价格。制度的刚性约束逐步形成。
五、启示
（一）坚持“法无禁止即可为”，主动作为破解行业发展难题
行业组织在开展自律管理工作中，面临部分法规政策与行业现实发展不衔接的问题（如对异地机构的自律管理缺乏明确授权）。重庆市的实践表明，在严格遵循现行法律法规立法精神的前提下，秉持“法无禁止即可为”的理念，主动作为、积极探索，能够有效破解行业发展难题。此次探索不仅实现了重庆市内机构的全面覆盖，还形成了良好的示范辐射效应。
（二）尊重市场规则，让“看不见的手”发挥调节作用
一般认为中小估价机构在价格竞争中承受更大压力，但实践结果显示，相关银行已开展招标项目中，大、中、小估价机构均有中标情况。这表明市场与客户已逐步摒弃“唯低价是取”的单一导向，价格权重占比开始趋于合理。明码标价通过构建统一、透明的市场规则，让不同规模、不同定位的机构在同一平台上公平竞争，借助市场“看不见的手”实现资源优化配置，推动行业形成差异化、专业化发展格局，这正是提升行业市场调控能力的重要途径。
（三）坚持过程论，秉持“先入轨后规范”的实践原则
明码标价工作是一项系统性、长期性工程，不可能一蹴而就。重庆市的实践始终秉持“先入轨后规范”的理念，在启动初期虽存在诸多不完善之处，但可通过持续推进、动态优化，逐步完善制度设计与执行机制。当前明码标价仍处于初级发展阶段，需要在实践中不断预判问题、弥补漏洞，推动制度向更高质量、更高水平升级。
六、展望
（一）双轮驱动：推动明码标价升级与服务质量提升协同发展
未来将坚持“明码标价升级”与“服务质量提升”双轮驱动：一方面，针对当前标价体系中存在的成本核算不统一、价格趋同、价格公开形式单一等具体问题，优化明码标价制度设计，打造明码标价升级版；另一方面，强化服务质量监管，将检查重点转向明码标价制度执行情况与违规行为查处，通过社会公开、公众监督等方式，确保服务质量与价格相匹配，实现质价相符的核心目标。
（二）区域联动：扩大实践覆盖面与行业影响力
加强与周边省市行业协会的交流合作，目前云南等省市已开始启动明码标价工作。未来将进一步推动跨区域联动，交流实践经验、统一核心规则，共同破解行业发展共性难题，助推全国不动产评估市场持续健康发展。
（三）价值引领：培育行业精神与长远发展理念
行业的长远发展不仅需要制度保障，更需要精神层面的价值支撑。未来将引导估价机构树立“百年老店”的长远发展目标，倡导“向上、向善、向好”的行业精神，将外在的制度约束转化为内在的价值认同，推动行业在坚守价格底线、质量底线、可持续发展底线的基础上，迈向高质量发展的新阶段。
（来源：北大物业讲堂）